Le débiteur peut organiser lui-même une vente à réméré en faisant appel à son notaire et à un investisseur. Il peut aussi utiliser les services d’une société spécialisée dans ce type de procédure.
La société évaluera d’abord la situation financière du débiteur et vérifiera qu’une vente à réméré est adaptée ou non. Pour Laurent Blinet, responsable de Credixis, « c’est le niveau d’endettement par rapport à la valeur du bien, appelé aussi le ratio hypothécaire (plus que le seul niveau d’endettement), qui sera déterminant pour qu’une procédure de vente à réméré soit mise en place ». Le prix de vente doit être suffisant pour apurer la totalité des dettes du vendeur.
« Il m’est arrivé d’avoir des demandes de la part de clients ayant contracté plus d’une cinquantaine de crédits revolving », témoigne le gérant d’une société spécialisée parisienne. « Avant de lancer une procédure de vente à réméré, je m’assure que le client aura la possibilité de rembourser son crédit, grâce à ses revenus, retraite, salaire… Si ce n’est pas le cas, je n’accepte pas le dossier ».
Après cette étude, la société soumet au débiteur une proposition écrite et chiffrée qui comporte la durée du réméré (de 6 mois à 5 ans maximum), le montant mensuel de l’indemnité d’occupation (loyer), le prix fixé pour l’achat du bien (généralement de 50 à 70% de la valeur expertisée). Selon l’article 1660 du Code civil : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »
Toutes les conditions pour la vente et le rachat futur sont fixées à l’avance. « Le taux retenu pour calculer la marge de l’investisseur est fixé sur le taux moyen du marché monétaire (TMM) ». « La marge investisseur est totalement libre et dépendra aussi de la qualité du dossier et du bien » affirme Laurent Blinet. Cette marge permet de rémunérer l’investisseur du « facteur risque ».
Si le débiteur accepte cette proposition, la recherche des fonds est engagée. Une fois l’investisseur trouvé, la procédure est formalisée par la préparation des actes notariés, puis la signature de l’acte authentique par les parties et le règlement des créances par le notaire. C’est à ce moment là que le contrat d’occupation des lieux, préparé par le notaire, sera signé. Le vendeur devient donc « locataire » de son bien (mais pas au sens de la loi de 1989) et doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation. Il est fréquemment retenu un montant mensuel de l’ordre d’1% du prix d’achat du bien. Quelquefois, l’investisseur demandera le paiement d’avance de tout ou partie des futures indemnités d’occupation. Cette avance sera alors prélevée sur le solde de la vente. En cas d’impayé, si cela est prévu au contrat, le vendeur peut être déchu de son droit à réméré et sera obligé de libérer le bien vendu dans un délai court (sinon il sera expulsé). Le vendeur doit également s’acquitter des charges foncières et des travaux d’entretien.
Avec cette vente, une somme d’argent sera, par ailleurs, conservée par le notaire au titre de séquestre ou de dépôt de garantie, en vue de garantir le rachat et de constituer la clause pénale comme il est d’usage dans n’importe quel compromis de vente. Ce montant sera utilisé plus tard comme apport personnel pour le financement du rachat.